Wycena nieruchomości do zachowku

Wycena nieruchomości do zachowku – stan i ceny (Zasady)

„Pani Mecenas, to niesprawiedliwe! Brat dostał od rodziców mieszkanie 15 lat temu. Wtedy było warte może 150 tysięcy. Dziś to ponad pół miliona! A ja mam dostać zachowek liczony od starej kwoty?”. To jedno z najczęstszych pytań i frustracji, z jakimi przychodzą do mnie Klienci. Czują się pokrzywdzeni, bo inflacja i boom na rynku nieruchomości sprawiły, że darowizna sprzed lat ma dziś zupełnie inną wartość.

I ja to doskonale rozumiem. Sprawy o zachowek to często sinusoida emocji – od poczucia krzywdy, przez strach przed konfliktem z rodzeństwem, aż po zmęczenie całą sytuacją. Chcesz po prostu zamknąć ten trudny rozdział w życiu, ale chcesz też, żeby było to zrobione uczciwie i sprawiedliwie.

W mojej praktyce widziałam dziesiątki takich sytuacji. Wiem, jak poprowadzić Cię przez ten proces krok po kroku, żebyś odzyskał spokój i poczucie, że Twoje interesy są zabezpieczone. Kluczem jest zrozumienie, jak działa wycena nieruchomości do zachowku.

Złota zasada wyceny: Stan z chwili darowizny, ceny z chwili orzekania

Wiem, że to brzmi jak skomplikowana prawnicza formułka, ale pozwól, że wytłumaczę Ci to na prostym przykładzie. To jest absolutnie kluczowa zasada, którą nazywam „złotą zasadą zachowku”.

Wyobraź sobie, że Twój ojciec w 2010 roku podarował Twojemu bratu mieszkanie w starej kamienicy. Było ono w stanie, powiedzmy, „do generalnego remontu”. Stare okna, zniszczone podłogi, kuchnia i łazienka z poprzedniej epoki.

Dziś, gdy po śmierci ojca dochodzisz swojego zachowku, to mieszkanie jest już pięknie wyremontowane i warte fortunę.

Jak więc sąd je wyceni?

I tu właśnie wchodzi nasza „złota zasada”:

• Stan z chwili darowizny: Sąd (a dokładniej powołany przez niego biegły) cofnie się w czasie. Zbada, w jakim stanie technicznym było to mieszkanie w 2010 roku. Zignoruje nowy remont, lśniące parkiety i nowoczesną kuchnię, które Twój brat zrobił na własny koszt. Będzie oceniał wartość mieszkania w stanie, w jakim otrzymał je od ojca.
• Ceny z chwili orzekania: Ale (i to jest kluczowe dla Ciebie!) tę wartość określi według dzisiejszych cen rynkowych. Innymi słowy, biegły odpowie na pytanie: „Ile dziś warte byłoby mieszkanie w takim stanie, w jakim było w 2010 roku?”.

Dzięki temu mechanizmowi nie jesteś stratny z powodu inflacji. Wycena jest urealniona, co jest po prostu sprawiedliwe. Oznacza to, że waloryzacja zachowku następuje automatycznie poprzez ten mechanizm wyceny.

Kto zyskuje na inflacji nieruchomości?

Odpowiedź jest prosta: osoba uprawniona do zachowku. I to budzi często ogromne emocje na sali sądowej.

Pamiętam sprawę Pani Anny, która walczyła o zachowek po mamie. Jej siostra dostała w darowiźnie działkę pod miastem w latach 90. Wtedy była to zwykła łąka, warta może kilkanaście tysięcy złotych. Przez 25 lat okolica niesamowicie się rozwinęła – powstały drogi, media, osiedla domów jednorodzinnych.

Gdy prowadziliśmy sprawę o zachowek, siostra Pani Anny upierała się, że wartość darowizny to „grosze”, bo tyle była warta, gdy ją dostała. Była w szoku, gdy biegły wycenił działkę (nadal niezabudowaną, a więc w stanie z chwili darowizny) na podstawie aktualnych cen rynkowych na ponad 300 tysięcy złotych. Jest to klasyczny przykład, kiedy zachowek po 10 latach od darowizny nadal ma sens.

To pokazuje, że prawo chroni Cię przed utratą wartości pieniądza w czasie. Jak wycenić mieszkanie do zachowku, żeby było to uczciwe? Właśnie stosując tę zasadę.

Remont zrobiony przez obdarowanego

„Ale ja włożyłem w ten dom całe serce i wszystkie oszczędności!” – to argument, który słyszę od strony obdarowanych niemal w każdej sprawie. To naturalna i zrozumiała obrona.

Czy te nakłady są brane pod uwagę? Oczywiście, że tak!

Jeśli obdarowany rodzeństwo udowodni (np. fakturami, zdjęciami, zeznaniami świadków), że po otrzymaniu darowizny dokonał w nieruchomości ulepszeń, to wartość tych nakładów pomniejsza wartość nieruchomości przyjmowaną do obliczenia zachowku.

Wracając do przykładu z mieszkaniem w kamienicy: jeśli Twój brat udowodni, że wydał na remont 100 tys. zł, to biegły najpierw oszacuje, ile dziś warte jest mieszkanie w stanie „do remontu”, a następnie od tej kwoty odliczy wartość poczynionych nakładów (zwaloryzowaną na dzień dzisiejszy). To zabezpiecza obie strony i prowadzi do sprawiedliwego wyniku.

Rozumiem, że szczegółowe zasady dochodzenia zachowku mogą wydawać się skomplikowane, ale właśnie od tego jestem, żeby przeprowadzić Cię przez te meandry i zadbać o Twoje interesy.

Koszt biegłego rzeczoznawcy

Wycena nieruchomości do zachowku niemal zawsze wymaga opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Prywatne operaty szacunkowe zrobione na zlecenie jednej ze stron często są kwestionowane przez drugą stronę. Dlatego najbezpieczniejszym i najbardziej wiarygodnym rozwiązaniem jest powołanie biegłego przez sąd. Warto pamiętać, że koszty sprawy o zachowek obejmują właśnie wynagrodzenie biegłego.

Kto za niego płaci? Zazwyczaj sąd zobowiązuje do wpłaty zaliczki na poczet kosztów opinii tę stronę, która wnosi o przeprowadzenie dowodu – czyli najczęściej Ciebie, jeśli to Ty domagasz się zachowku. Koszt takiej opinii to zazwyczaj od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych, w zależności od skomplikowania wyceny.

Pamiętaj jednak, że jest to wydatek, który ostatecznie rozliczany jest w orzeczeniu kończącym sprawę. Jeśli wygrasz proces, sąd zasądzi zwrot tych kosztów od strony przeciwnej. To inwestycja w rzetelne i obiektywne ustalenie wartości, od której zależy wysokość Twojego zachowku.

Sprawy o zachowek, w których w grę wchodzi nieruchomość, bywają trudne emocjonalnie i skomplikowane prawnie. Wiem, że możesz czuć się zagubiony i niepewny, od czego zacząć. Moim zadaniem jest dać Ci jasny plan działania i poczucie bezpieczeństwa.

Jeśli czujesz, że opisane tu problemy przypominają Twoją sytuację i potrzebujesz wsparcia, zapraszam Cię do kontaktu. Opowiedz mi swoją historię, a ja wyjaśnię Ci, jakie masz możliwości i jak możemy wspólnie zawalczyć o sprawiedliwe rozwiązanie.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)