ℹ️ Ten artykuł mówi o wycenie. Jeśli masz już kwotę i chcesz wysłać pismo, sprawdź wzór tutaj: Wezwanie do zapłaty zachowku – co musi zawierać?.
🎓 Czego dowiesz się z tego artykułu?
Najtrudniejszym momentem w walce o zachowek nie jest złożenie pozwu, ale odpowiedź na pytanie: „Ile pieniędzy mam wpisać?”. Jeśli zażądasz za mało – stracisz. Jeśli zażądasz za dużo (bo policzysz wartość domu po generalnym remoncie, który zrobił Twój brat) – narazisz się na śmieszność i przegraną w sądzie.
W tym artykule wyjaśnię Ci Złotą Zasadę Wyceny (Art. 995 K.c.). Dowiesz się, jak oddzielić „starą substancję” od „nowych remontów” i czy warto wydawać pieniądze na rzeczoznawcę jeszcze przed założeniem sprawy sądowej.
Problem: „Brat dostał ruderę, a dziś to pałac”
To klasyczny scenariusz. Rodzice przepisali dom jednemu dziecku 20 lat temu. Wtedy dach przeciekał, okna były nieszczelne, a ogrzewanie na węgiel. Przez dwie dekady obdarowany brat włożył w ten dom 300 tysięcy złotych – wymienił wszystko. Dziś dom jest wart milion.
Czy należy Ci się zachowek od miliona? NIE.
W mojej najnowszej rolce tłumaczę, jak to policzyć sprawiedliwie i zgodnie z prawem.
Zobacz wideo i poznaj mechanizm wyceny:
Co zobaczyłeś w rolce?
Podkreśliłam dwie kluczowe zmienne: STAN z dnia darowizny i CENY z dnia ustalania zachowku. Musisz wyobrazić sobie, że dom „cofa się w czasie” do stanu sprzed 20 lat, ale sprzedajemy go na dzisiejszym rynku.
Złota Zasada Wyceny (Art. 995 K.c.)
Prawo jest tu bardzo precyzyjne, aby chronić obie strony. Wycena darowizny do zachowku odbywa się według wzoru:
+
CENY z daty orzekania (dzisiejsze)
Co to oznacza w praktyce?
Wracając do przykładu domu-rudery:
- Nie wyceniamy „pałacu”, który stoi tam dzisiaj.
- Wyceniamy dom z przeciekającym dachem i starymi oknami (stan z przeszłości).
- ALE sprawdzamy, ile dzisiaj (przy obecnych, szalonych cenach nieruchomości) kosztowałby taki dom do generalnego remontu w tej lokalizacji.
Dzięki temu Ty zyskujesz na wzroście cen nieruchomości (inflacja), a Twój brat nie musi płacić Ci odsetek od własnej ciężkiej pracy (remontu).
Jak ustalić kwotę do negocjacji? 2 Metody
Zanim pójdziesz do sądu, musisz wysłać wezwanie do zapłaty. Skąd wziąć kwotę?
Metoda 1: „Detektyw Internetowy” (Wstępna)
Wejdź na portale ogłoszeniowe (Otodom, OLX). Szukaj nieruchomości w tej samej okolicy, o podobnym metrażu, ale… w gorszym stanie (do remontu). Zobacz średnią cenę za metr kwadratowy.
Zaleta: Za darmo.
Wada: To tylko ceny ofertowe (życzeniowe), a nie transakcyjne. W sądzie to za mało.
Metoda 2: Prywatny Operat Szacunkowy (Profesjonalna)
Zlecasz wycenę rzeczoznawcy majątkowemu. Mówisz mu: „Proszę wycenić ten dom, ale według stanu z roku 2005”. Rzeczoznawca ma dostęp do bazy realnych cen transakcyjnych (aktów notarialnych).
Zaleta: Masz „papier” z pieczątką. To potężny argument w negocjacjach. Rodzina widzi, że nie żartujesz i masz wyliczenia.
Koszt: ok. 800 – 1500 zł.
Ja zawsze rekomenduję Metodę 2, jeśli gra toczy się o duże stawki. Koszt operatu to ułamek tego, co możesz zyskać.
Warto przeczytać:
➡ Czy sąd uzna prywatną wycenę, czy powoła własnego biegłego?
Najczęstsze obawy i pytania (FAQ)
Wycena to pole minowe. Zobacz, gdzie najłatwiej o błąd.
1. „Co z wyposażeniem? Meble też liczymy?”
Tylko jeśli były przedmiotem darowizny i miały wartość (np. antyki). Zazwyczaj jednak meble z lat 90. dziś mają wartość zerową. Skupiamy się na murach i ziemi.
2. „Działka była rolna, a teraz jest budowlana. Jaką cenę bierzemy?”
To trudny przypadek. Jeśli przekształcenie (odrolnienie) nastąpiło dzięki staraniom obdarowanego (to on biegał po urzędach), wyceniamy jako rolną. Jeśli nastąpiło „samo” (zmiana planu zagospodarowania przez gminę), zazwyczaj wyceniamy jako budowlaną (bo wzrost wartości nie jest zasługą obdarowanego, lecz rynku).
3. „Czy mogę żądać odsetek?”
Tak, ale zazwyczaj dopiero od daty wezwania do zapłaty. Dlatego tak ważne jest, by jak najszybciej ustalić kwotę i wysłać pismo!
Moje praktyczne tipy (z doświadczenia)
Jak przygotować się do rozmowy o pieniądzach?
💡 Strategia negocjacyjna
- Zbierz dowody na „stary stan”: Poszukaj w albumach rodzinnych zdjęć domu z lat darowizny. Stary piec, eternit na dachu? To Twoje dowody dla rzeczoznawcy, jaki był standard.
- Nie strzelaj kwotami „z sufitu”: Jeśli rzucisz kwotę 500 tys., a dom jest wart 300 tys., druga strona zerwie rozmowy, uznając Cię za chciwego laika. Realna wycena buduje Twój autorytet.
- Zagroź kosztami sądowymi: W wezwaniu do zapłaty napisz: „Moja wycena opiera się na operacie. Jeśli sprawa trafi do sądu, dojdą koszty biegłego (ok. 3000 zł) i zastępstwa procesowego, które obciążą Ciebie jako przegranego”. To działa otrzeźwiająco.
Podsumowanie
Ustalenie wartości darowizny sprzed lat to zadanie dla analityka, a nie wróżbity. Pamiętaj: cofasz się w czasie, by ocenić stan techniczny, ale używasz kalkulatora z dzisiejszymi cenami. To jedyny sprawiedliwy sposób. Jeśli nie wiesz, jak oszacować wartość „rudery w centrum miasta” – w Kancelarii Klisz i Wspólnicy współpracujemy z rzeczoznawcami i pomagamy przygotować wyliczenia, których nie podważy druga strona.
📱 Chcesz wygrać negocjacje bez sądu?
Większość spraw o zachowek kończy się ugodą, jeśli masz mocne argumenty. Na moim Instagramie pokazuję, jak napisać skuteczne wezwanie do zapłaty i jak rozmawiać o pieniądzach, by nie skłócić rodziny na zawsze.
