„Przecież to nie było za darmo! Opiekowałem się nią do końca!”
To zdanie słyszę niemal za każdym razem, gdy do kancelarii trafia osoba obdarowana nieruchomością obciążoną służebnością osobistą. Scenariusz jest zazwyczaj taki: Babcia przepisuje wnukowi mieszkanie. W akcie notarialnym wpisują „służebność osobistą mieszkania”, co gwarantuje babci prawo do lokalu aż do śmierci. Wnuk płaci czynsz, robi zakupy, wozi do lekarza.
Gdy babcia umiera, dzieci (wujkowie wnuka) żądają zachowku. Wnuk jest oburzony: „Jakim prawem? Przecież to nie była czysta darowizna, ja to odpracowałem opieką! To prawie jak dożywocie!”. Niestety, w prawie „prawie” robi wielką różnicę. Sąd potraktuje tę transakcję jako darowiznę, co oznacza obowiązek zapłaty zachowku. Jednak mam też dobrą wiadomość: kwota do zapłaty będzie niższa, niż myśli rodzina. W tym artykule pokażę Ci, jak to policzyć.
⭐️ KLUCZOWA ZASADA ANNY KLISZ (Do zapamiętania):
Darowizna ze służebnością to nadal DAROWIZNA. Wlicza się ona do substratu zachowku. Jedynym sposobem na całkowite uniknięcie zachowku jest umowa dożywocia (przeniesienie własności w zamian za opiekę). Jeśli podpisałeś akt darowizny, musisz płacić, ale… możesz odliczyć od wartości mieszkania wartość ustanowionej służebności.
Służebność to obciążenie, które obniża cenę
Rodzina zazwyczaj żąda zachowku od „czystej” wartości mieszkania. Mówią: „Mieszkanie jest warte 500 tys., należy nam się połowa”. Błąd!
Zgodnie z prawem, wartość darowizny oblicza się według stanu z dnia jej dokonania, ale cen z dnia orzekania o zachowku. Kluczowe jest to, że wyceniamy mieszkanie OBCIĄŻONE. Prawo dożywotniego zamieszkiwania przez babcię to konkretna wada prawna, która obniża wartość rynkową lokalu.
Jak to liczy biegły?
Biegły szacuje, ile warta jest służebność (np. miesięczny czynsz rynkowy x statystyczna długość życia osoby w wieku babci).
Przykład:
Wartość pustego mieszkania: 500.000 zł.
Wartość służebności (kapitalizacja): 150.000 zł.
Wartość darowizny do zachowku: 350.000 zł (500 tys. – 150 tys.).
To od tej niższej kwoty wyliczamy zachowek dla rodziny!
To może Cię zainteresować: Zachowek od darowizny – zasady ogólne i wycena
Darowizna vs Umowa Dożywocia – fatalna pomyłka
Wielu ludzi myśli, że „darowizna ze służebnością” i „umowa dożywocia” to synonimy. To nieprawda. Różnica w skutkach finansowych jest gigantyczna.
| Cecha | Darowizna ze służebnością | Umowa Dożywocia |
|---|---|---|
| Zachowek | TAK (trzeba płacić) | NIE (pełna ochrona) |
| Podatek PCC | 0 zł (dla najbliższej rodziny) | 2% wartości nieruchomości |
Ludzie wybierają darowiznę, by zaoszczędzić 2% podatku u notariusza, a potem tracą dziesiątki tysięcy złotych na zachowkach. To pozorna oszczędność.
Sprawdź szczegóły: Umowa dożywocia a zachowek – kiedy warto zapłacić podatek?
🎥 Zobacz wideo: Mity o darowiznach
Wierzysz, że opieka nad rodzicem zwalnia z zachowku? Albo że służebność to to samo co dożywocie? Obejrzyj ten film, zanim podejmiesz decyzję o przyjęciu darowizny.
Historia Pana Kamila – „darmowa” opieka
Pan Kamil otrzymał od cioci mieszkanie w darowiźnie. W akcie wpisano, że ciocia ma prawo mieszkać tam do śmierci, a Pan Kamil zobowiązuje się do pomocy w chorobie. Przez 5 lat Pan Kamil opłacał leki, opiekunki i media.
Po śmierci cioci, jej córka (która nie interesowała się matką) zażądała zachowku. Pan Kamil był w szoku. W sądzie udało nam się udowodnić wartość służebności, co obniżyło wartość mieszkania o 30%. Dodatkowo, Pan Kamil miał faktury na remonty i leki, które potraktowaliśmy jako długi spadkowe/nakłady, co jeszcze bardziej zmniejszyło kwotę dla córki. Mimo to – coś zapłacić musiał.
Przeczytaj także: Wycena nieruchomości do zachowku – jak nie dać się oszukać biegłemu?
FAQ – Służebność a roszczenia
Czy termin 10 lat dotyczy darowizny ze służebnością?
Zasada jest ta sama co przy zwykłej darowiźnie. Jeśli obdarowany nie jest spadkobiercą (np. jest wnukiem, a jego rodzic żyje), to po 10 latach darowizna „znika” dla zachowku. Jeśli jest spadkobiercą (np. synem) – dolicza się zawsze. (Więcej: Zachowek po 10 latach od darowizny).
Czy mogę odliczyć koszty pogrzebu?
Tak. Jeśli jako obdarowany pokryłeś koszty pogrzebu darczyńcy, są to długi spadkowe, które pomniejszają wartość masy spadkowej, a tym samym zachowek. (Sprawdź: Co wchodzi w skład długów spadkowych?).
Kto płaci zachowek, jeśli mieszkanie sprzedałem?
Nadal Ty. Sprzedaż mieszkania nie zwalnia z odpowiedzialności. Do zachowku dolicza się wartość mieszkania, tak jakbyś nadal je posiadał (według cen obecnych!).
Walcz o obniżenie wartości
Nie daj sobie wmówić, że mieszkanie ze służebnością jest warte tyle samo, co „czysty” lokal. Każde ograniczenie prawa własności to argument za niższym zachowkiem.
Inni czytali również: Kto płaci zachowek – hierarchia odpowiedzialności
Rodzina żąda od Ciebie zachowku od mieszkania, w którym opiekowałeś się babcią? Chcesz wiedzieć, ile warta była służebność? Skontaktuj się ze mną – wyliczymy realną wartość Twojego długu.
Chcesz obniżyć zachowek o koszty opieki?
