Sprzeciw co do oszacowania biegłego – jak podważyć niekorzystną wycenę spadku?
Otwierasz kopertę z sądu. W środku „Operat Szacunkowy” sporządzony przez biegłego. Patrzysz na końcową kwotę i przecierasz oczy ze zdumienia. Biegły wycenił stary dom po rodzicach, który wymaga generalnego remontu, jak nowoczesną willę pod miastem! Jeśli to Ty masz spłacać rodzeństwo, ta wycena oznacza dla Ciebie finansową katastrofę. Czy musisz się na to godzić?
Absolutnie nie. Opinia biegłego sądowego to nie ewangelia, a biegły to nie wyrocznia. To tylko człowiek, który mógł się pomylić, nie zauważyć wad budynku albo dobrać do porównania nieruchomości z „kosmosu”. Masz prawo walczyć o swoje pieniądze. W tym artykule wyjaśnię Ci, jak skutecznie wnieść zarzuty do opinii biegłego i sprawić, by sąd zmienił wycenę na realną.
⭐️ KLUCZOWA ZASADA ANNY KLISZ (Do zapamiętania):
Sąd zazwyczaj wyznacza krótki termin na wniesienie zastrzeżeń do opinii – przeważnie jest to 7 lub 14 dni. To termin zawity – jeśli go przegapisz, tracisz prawo do kwestionowania wyceny, a sąd przyjmie ją za pewnik. Najważniejsze: nie wystarczy napisać „nie zgadzam się, bo jest za drogo”. Musisz wskazać konkretne błędy merytoryczne (np. zły metraż, pominięcie służebności, przyjęcie cen z innej dzielnicy). Emocje w piśmie o zarzutach są zbędne, liczą się fakty.
Najczęstsze błędy biegłych – gdzie szukać dziury w całym?
Biegli rzeczoznawcy działają na tzw. metodzie porównawczej. Biorą Twój dom i szukają w bazie aktów notarialnych podobnych domów sprzedanych w okolicy. Tutaj najczęściej dochodzi do przekłamań.
Sprawdź w operacie:
- Dobór nieruchomości do porównania: Czy biegły nie porównał Twojego mieszkania w bloku z wielkiej płyty do mieszkania w nowym apartamentowcu obok? To częsty błąd, który sztucznie zawyża cenę.
- Stan techniczny: Czy biegły był w środku? Czy widział grzyb na ścianie, starą instalację i nieszczelne okna? Czasem biegli robią wycenę „zza biurka”, zakładając standard średni, podczas gdy Twój lokal jest do kapitalnego remontu.
- Cechy otoczenia: Czy uwzględniono, że pod oknami budują obwodnicę albo że działka jest zalewowa? To drastycznie obniża wartość, a w papierach może tego nie być.
Jak napisać skuteczne zarzuty?
Pismo procesowe zawierające zarzuty do opinii musi być precyzyjne. Wypunktuj błędy.
Przykład: „Biegły na stronie 14 operatu przyjął do porównania transakcję nr 5, która dotyczy lokalu użytkowego, a nie mieszkalnego” albo „Biegły pominął fakt, że nieruchomość jest obciążona służebnością osobistą, co zgodnie z orzecznictwem obniża jej wartość rynkową”.
Jeśli Twoje zarzuty będą trafne, sąd wezwie biegłego na rozprawę, by się wytłumaczył (tzw. opinia ustna uzupełniająca), albo zleci mu poprawienie wyceny na piśmie.
To może Cię zainteresować: Prywatna wycena vs. biegły sądowy – co się liczy?
🎥 Zobacz wideo: Koszty dziedziczenia nieruchomości
Biegły sądowy to koszt. Ale błędna wycena to koszt jeszcze większy (w postaci zawyżonej spłaty dla rodzeństwa). Zobacz, jakie pułapki finansowe czekają na Ciebie przy dziedziczeniu nieruchomości.
Historia Pani Katarzyny – walka o 120 tysięcy złotych
Pani Katarzyna przejmowała dom po ojcu. Dom był stary, nieocieplony, z piecem kaflowym. Biegły wycenił go na 600 tys. zł, porównując go do domów wyremontowanych w tej samej wsi. Dla Pani Katarzyny oznaczało to konieczność spłaty brata kwotą 300 tys. zł, na co nie miała szans.
Wnieśliśmy zarzuty, punktując, że biegły nie zastosował tzw. współczynników korygujących na stan techniczny. Załączyliśmy kosztorys koniecznego remontu dachu i instalacji. Sąd nakazał biegłemu aktualizację. Biegły „zszedł” z wyceną do 480 tys. zł. Dzięki temu spłata spadła ze 300 tys. do 240 tys. zł. Jedno pismo zaoszczędziło Klientce 60 tysięcy złotych.
Przeczytaj także: Ile kosztuje biegły w sprawie o dział spadku?
FAQ – Walka z wyceną biegłego
1. Czy mogę przedstawić własną wycenę od innego rzeczoznawcy?
Tak, nazywamy to „opinią prywatną”. Nie zastępuje ona opinii biegłego sądowego (sąd nie oprze na niej wyroku wprost), ale jest świetnym „podkładem” do zarzutów. Jeśli Twój prywatny rzeczoznawca wypunktuje błędy kolegi sądowego, sądowi trudno będzie to zignorować i może powołać innego biegłego.
2. Co jeśli biegły upiera się przy swoim?
Jeśli biegły mimo zarzutów nie zmienia zdania, a Ty masz twarde dowody, że się myli, możesz wnioskować o powołanie innego biegłego. Sąd niechętnie to robi (bo to podwaja koszty), ale w rażących przypadkach jest to konieczne.
3. Kto płaci za drugą opinię?
Początkowo płaci ten, kto o nią wnosi (zaliczka). Ale w ostatecznym rozrachunku koszty sądowe są rozdzielane. Jeśli dzięki Twojej walce wartość spadku spadła o połowę, to znaczy, że miałeś rację – kosztami tej „złej” opinii nie powinieneś zostać obciążony.
Nie płać za błędy w arkuszu kalkulacyjnym
Wycena nieruchomości to gra o sumie zerowej – to, co Ty nadpłacisz, zyska Twoje rodzeństwo (i odwrotnie). Błędy w operacie to nie drobiazgi, to realne pieniądze wyjęte z Twojej kieszeni. Masz prawo je kwestionować.
Inni czytali również: Apelacja – co robić, gdy sąd przyjął błędną wycenę?
Biegły wycenił Twój spadek zdecydowanie za wysoko?
Masz tylko 14 dni na reakcję. Pomogę Ci sformułować skuteczne zarzuty do opinii.
